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土地是各類房地產活動的直接載體。如何通過土地供給側改革建立房地產市場健康發展的長效機制？特別是對於上海來說，隨著新一輪總體規劃確定的“卓越全球城市”的城市定位，上海仍將持續吸引全國乃至全球的人口和財富，上海房地產市場依然是各類投資需求的主要目標。
為此，上海提出通過深化土地供給側結構性改革的一系列措施：堅持“一個定位（房子是用來住的，不是用來炒的）、兩個體系（房地產市場體系和住房保障體系）、三個為主（以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主）、四位一體（廉租住房、共有產權保障住房、公共租賃住房及征收安置住房）”。一方面穩定並有序保障住宅土地供應，堅決抑制打擊房地產投機行為；另一方面，在城市發展方式轉型的大框架下，積極探索房地產土地供應結構優化和供地方式改革。
上海深化土地供給側結構性改革保障住房供應的思路，信息來源：上海市政府
解決上海房地產市場的結構性供需錯配問題
根據上海新一輪總體規劃相關研究，綜合存量城鎮住宅、土地供應和儲備狀況，從中長期看，規劃住房規模和土地供應可以滿足城鎮常住人口住房需要，住房總量基本平衡。然而，長期目標上的供需平衡不等於局部區域的錯配和近期的結構性供需矛盾，不等於沒有短期的震蕩和波動，不等於房地產供應體系的完善和比例適中。上海房地產市場主要是結構性供需錯配的問題。
一是規劃實施過程中存在階段性的供需結構失衡。《2015年上海市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，至2015年年末，上海全市常住人口總數為2415.27萬人，其中外來常住人口981.65萬人。這就意味著，對應2040年2500萬的人口調控目標，上海的常住人口已趨於飽和，但城鎮住宅還有一定缺口。
二是租賃住房體系發育不足，而居住需求多元化趨勢明顯，尤其是外來常住人口住房持有率不高，亟需關註和改善這部分群體的居住情況。
三是住房供應和居住需求匹配性失衡，集中表現在中環至中心城周邊地區，以及郊區新城、小城鎮等就業崗位與住宅佈局沒有實現有效結合。
四是，對於很多居民來說，住房的居住功能已經退而求其次，而更多意味著“穩定而有保障”的生活。戶口、教育、醫療、養老等民生問題與是否擁有房屋直接掛鉤，公共資源更多集中在中心城區，住房的區位直接影響瞭公共資源的分配，導致瞭被不斷炒高的“學區房”等問題。因此，沒有房子就意味著失去瞭很多社會保障功能，隨著住房的社會保障功能被不斷強化，繼續阻礙房地產市場的健康發展。
按照經濟學理論，住房是消費品且絕對不可投資時，住房的價格與土地的供應量相關。然而，作為房地產載體的土地，不僅有經濟屬性，還有社會、政治、文化及生態、安全等屬性，不能也不可能做到無限供應。一旦住房成為投資工具，面對的需求是無限的，住房供給增加再多也將無濟於事。這就好比修更多的道路來解決堵車問題。因此，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，單純增加土地供應，並非房地產調控的良策，且極易造成對未來城市發展空間的“透支”，導致城市蔓延、土地財政不可持續。
因此相關研究機構認為，當面對非理性過熱的房地產市場和泡沫化風險，地方政府既要有所作為，又要遵循城市發展規律、市場規律，因勢利導，綜合施策。在政策層面，把好信貸、利率、稅收閥門，穩住大勢；在產業層面，加快“去房地產化”，減少對土地財政和房地產業發展的依賴；在城市發展格局層面，疏導超大城市“極化效應”關註其網絡化公共服務均等化城鎮體系，事不宜遲；在土地利用方面，倡導存量思維下的土地節約集約利用模式和土地供應方式轉型，用有限的“面粉”，做出更多“面包”的同時，提供更多樣化的住宅產品。其中，完善購租並舉的住房體系是解決住房問題的一大有效舉措。
買房還是租房？
“以售為主”的住房供應方式，不利於房價控制，也不適應多元化的住房需求。造成“以售為主”的原因，不僅與土地財政模式及開發商的盈利模式有關，而且與目前私有住房租賃中存在的租期過短、租金調整隨意等不規范行為有關。
今年年初，廣東省發佈瞭《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，極力支持住房租賃。到2018年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系；基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系；基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系。該文件中還提出，允許商業用房改建為租賃住房。
上海正在積極推進“創新驅動發展”和“人才集聚”戰略，這對人才住房特別是青年人才住房提出瞭新的需求。青年人才大多是來自全球各地畢業不久的大學生、研究生或博士生，年齡主要在22-35歲，這些人最關心的是住房問題。
但是，青年人既買不起房，也很難租到穩定的房子。目前，上海的租賃住房體系仍不健全，缺乏“全球城市”的正規租住，無法滿足“全球城市”建設的背景下更加多元、更高水平的住房需求。如何能建立一個符合“全球城市”形象的租賃住房體系？
如何保障租賃住房的土地供應？
根據剛剛發佈的《上海市住房發展“十三五”規劃》，“十三五”期間擬供應土地5500公頃，可提供住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。
上海 “十三五”期間可供住房用地和套數情況。信息來源：上海市政府
為瞭保障充足土地的供應，並促進租賃住房的建設。上海提出，在原計劃600公頃（其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃）的基礎上，提升至年均供應住房用地1100公頃，其中商品住房用地約400公頃、保障性住房（征收安置房和共有產權房等）用地約360公頃，並且新增租賃住房用地約340公頃。7月3日，上海已推出第一批租賃住房用地。
上海土地供應量的變化。信息來源：上海市政府
新增租賃住房在哪裡？
有瞭具體的用地指標，新增的租賃住房將建在哪裡呢？上海市規土局表示，新增租賃住房用地將主要集中於就業密集、產城融合重點區域以及軌道交通站點周邊區域。原則上，優先在以下三類地區增加租賃住房供應：
1）就業集聚地區，為實現職住平衡，針對陸傢嘴、徐傢匯、花木、五角場、虹橋等城市中心或副中心的服務業集聚區，張江、紫竹、漕河涇等科技研發集聚區，臨港、金山、奉賢等郊區各產業板塊的高端制造業集聚區及郊區各新城中心，適度增加租賃住房。
2）交通便利地區，鼓勵租賃住房佈局在軌交換乘樞紐、站點周邊。針對有軌道交通站點的軌交交通停車場項目結合上蓋綜合利用，允許在一定服務半徑內，適度增加租賃住房。
3）商業、商務辦公過剩地區，經評估，對於商業、商務辦公總量確實過剩的區域，可按照一定比例將未出讓的和存量商業、商務辦公調整為租賃住房。
如何建設租賃住房？
上海實施經營性土地全生命周期管理以來，要求新出讓住宅用地中15%必須由開發商自持，用於配建租賃住房。從目前推出的兩塊純租賃住宅用地情況來看，上海正在探索由開發商地塊內自持配建租賃住房，向政府整區域配建租賃住房轉變，實行商品房和租賃住房供地與職住平衡情況乃至城鎮服務體系、公共設施配套情況掛鉤。
而在租賃住房的建設標準方面，上海也將進一步細化租賃住房建築管理。此次率先推出的浦東新區和嘉定區的兩幅地塊，均明確要求提供居住配套服務。按照國際經驗，租賃住宅與普通住宅可進行分類管理，在保證安全的前提下，合理配置戶型，合理確定日照、間距等控制要求；在社區空間環境建設層面，倡導開放式街區理念，采用小單元管理模式，增加社區交往空間；在公共配套服務設施層面，根據租賃住房特點適當增加相關服務設施，如公共洗衣房、健身房、便利店等。
政策如何落地？
存量時代的房地產市場，需要關註城市“存量”的有機更新和再利用，除瞭加快土地供給側結構性改革外，加快金融、稅收、投資政策和法律體系亦是當務之急。然而，租賃住房體系的建設和完善，需要一個長期培育的過程。
實際上，在2016年8月發佈的“2040上海”規劃中，就提出瞭“完善購租並舉的住房供應體系”，多渠道增加租賃住房的比重，完善住房租賃管理制度，降低上海常住人口的住房成本。然而，上海2040規劃中描述的美好生活，離當下居民的生活還有多遠？從抽象的土地用地指標，到符合“全球城市”形象的正規租住生活，還需要不同部門之間的協作，需要一步步具體的操作，更需要各個階層的上海居民的認同，租房面對的群體不應當僅僅是被吸納的“人才”，而是所有面臨住房困境的常住居民，尤其是藍領服務人員。
如果，未來上海的租賃住房不僅能提供一個穩定的安身之處，還能提供完善的公共服務配套設施，包括教育、醫療、養老、休閑、生活服務等服務，能讓“有房階層”和“無房階層”能享受同等的社會保障服務，能讓不同支付能力的居民都找到適合自己的住房，能讓“租房”有體面和穩定的生活。如果未來的“租房體系”能讓買房不再是唯一的生活選擇，也許那個時候，上海就能真正邁向卓越的全球城市。
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